تُعد دعوى إخلاء المأجور بسبب التخلف عن دفع بدل الإيجار من أكثر الدعاوى العقارية تداولاً أمام المحاكم المدنية الأردنية. وقد نظّم قانون المالكين والمستأجرين الأردني رقم (11) لسنة 1994 وتعديلاته شروطاً شكلية وموضوعية صارمة لقبول هذه الدعوى، حيث إن أي خطأ في الإجراءات أو المواعيد قد يؤدي إلى رد الدعوى شكلاً وخسارة المالك للوقت والرسوم.
في هذا الدليل، نقدم لكم الصيغة القانونية الاحترافية للائحة الدعوى، مع شرح تفصيلي للخطوات المسبقة والمدد القانونية الواجب اتباعها طبقاً لأحدث الاجتهادات القضائية لمحكمة التمييز الأردنية.
الشروط الإلزامية قبل إقامة دعوى إخلاء المأجور
لا يمكنك اللجوء إلى المحكمة مباشرة بمجرد تأخر المستأجر عن السداد؛ بل يجب استيفاء المتطلبات القانونية التالية:
- توجيه إنذار عدلي رسمي: يجب على المالك إرسال إخطار (إنذار عدلي) بواسطة كاتب العدل للمستأجر يطالبه فيه بدفع الأجور المتأخرة وتحديد قيمتها بدقة.
- انقضاء مهلة الـ 15 يوماً: يمنح القانون الأردني المستأجر مهلة (15) يوماً كاملة لتسديد المبالغ المطلوبة. تبدأ هذه المهلة من اليوم التالي لتاريخ تبليغه الإنذار العدلي رسمياً.
- الاستعصاء عن الدفع: إذا انتهت مهلة الخمسة عشر يوماً دون أن يقوم المستأجر بسداد الأجور المترتبة عليه في دائرة كاتب العدل أو للمالك مباشرة، يُعتبر في حالة “استعصاء”، وهنا فقط يحق للمالك قيد الدعوى.
نموذج لائحة دعوى إخلاء مأجور لعدم دفع الأجور (جاهز للنسخ)
لدى محكمة صلح حقوق ………………. الموقرة
المدعــــــــي: ……………………………………………. الرقم الوطني: ………………………. وكيلـــــــه: المحامي ……………………………………………………………………………. المدعى عليه: ……………………………………………. الرقم الوطني/مكان الإقامة: …………..
موضوع الدعوى: إخلاء مأجور وأجور مستحقة بقيمة (…………….) دينار أردني.
الوقائــــــــع:
- يشغل المدعى عليه العقار المملوك للمدعي (أو المتصرف فيه) وهو عبارة عن (شقة/مخزن/مكتب) الواقع في (اسم المنطقة والشارع)، وذلك بموجب عقد إيجار خطي يبدأ بتاريخ //____ وببدل إيجار سنوي/شهري قدره (…………) دينار أردني يدفع على أقساط (شكل الدفع).
- تخلف المدعى عليه عن دفع أجور العقار المستحقة عن الفترة من تاريخ //____ ولغاية تاريخ //____ البالغة قيمتها الإجمالية (…………) دينار أردني.
- قام المدعي بتوجيه إنذار عدلي للمدعى عليه بواسطة كاتب عدل محكمة ………… بموجب الإخطار رقم (……../……..) تاريخ //، وتبلغه المدعى عليه بصورة قانونية بتاريخ // لتسديد الأجور المترتبة خلال مهلة (15) يوماً.
- رغم انقضاء المهلة القانونية المحددة بالإنذار العدلي، إلا أن المدعى عليه استعصى عن الدفع ولم يقم بسداد الأجور المستحقة حتى تاريخ قيد هذه الدعوى.
- محكمتكم الموقرة هي المختصة مكانياً ونوعياً بنظر هذه الدعوى.
الطلبــــــــات: بناءً على ما تقدم، يطلب المدعي من محكمتكم الموقرة:
- قيد الدعوى وتحديد موعد للمحاكمة وتبليغ المدعى عليه نسخة من لائحة الدعوى.
- غب المحاكمة والثبوت، الحكم بإخلاء المدعى عليه من المأجور الموصوف أعلاه وتسليمه للمدعي خالياً من الشواغل.
- الحكم بإلزام المدعى عليه بدفع الأجور المستحقة والبالغة (…………) دينار أردني، بالإضافة إلى الأجور التي ستستحق خلال فترة نظر الدعوى وحتى الإخلاء الفعلي.
- تضمين المدعى عليه الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة والفائدة القانونية من تاريخ المطالبة وحتى السداد التام.
واقبلوا فائق الاحترام والتقدير، وكيل المدعي
البيانات والمستندات المطلوبة لقيد الدعوى
عند التوجه إلى قلم محكمة الصلح لقيد الدعوى، احرص على إرفاق الوثائق التالية لضمان عدم تأخير السير في إجراءات التقاضي:
- أصل عقد الإيجار الخطي (أو نسخة مصدقة رسمياً).
- سند تسجيل العقار (إخراج قيد) حديث لإثبات صفة المالك أو المؤجر.
- أصل الإنذار العدلي الموجه للمستأجر مع مشروحات التبليغ الرسمية التي تثبت تاريخ ومكان التبليغ.
- وكالة محاماة منظمة حسب الأصول (في حال إقامة الدعوى بواسطة محامٍ).
نصائح وتنبيهات قانونية لتجنب خسارة الدعوى
- انتبه لطريقة احتساب المدة: مهلة الـ 15 يوماً هي أيام كاملة، ولا يُحسب يوم التبليغ منها. إقامة الدعوى في اليوم الخامس عشر أو قبله يؤدي حتماً إلى رد الدعوى لأن الاستعصاء لم يكتمل قانوناً.
- تحديد الأجور بدقة: يجب أن يتطابق المبلغ المطالب به في الإنذار العدلي تماماً مع المبالغ المتأخرة فعلياً في عقد الإيجار. المبالغة في تقدير الأجور أو ذكر مبالغ غير مستحقة قد يضعف موقفك القانوني.
- العقود الشفوية: إذا كانت العلاقة الإيجارية شفوية (قبل عام 2000)، فإن إثباتها يتطلب وسائل إثبات أخرى كشهادة الشهود أو الإقرارات، بينما العقود بعد 31/8/2000 تشترط الكتابة لإثبات شروط التعاقد بسهولة.
الأسئلة الشائعة حول إخلاء المأجور لعدم دفع الأجرة (FAQ)
س: هل يسقط حق المالك في الإخلاء إذا دفع المستأجر الأجور بعد قيد الدعوى؟ ج: لا، بمجرد مرور مهلة الـ 15 يوماً المحددة في الإنذار العدلي دون دفع، يتحقق “الاستعصاء”، ولا يزول هذا الأثر القانوني بقيام المستأجر بالدفع بعد قيد الدعوى أمام المحكمة، ويبقى للمالك الحق في التمسك بطلب الإخلاء.
س: كم تستغرق دعوى إخلاء المأجور في المحاكم الأردنية؟ ج: تتراوح المدة عادةً بين 3 إلى 6 أشهر أمام محكمة الصلح، وتعتمد السرعة على مدى سلاسة تبليغ المدعى عليه وجلسات تقديم البينات الدفاعية.
إذا كنت بحاجة إلى استشارة قانونية دقيقة حول صياغة الإنذار العدلي أو تمثيلك أمام المحاكم المختصة، يمكنك [الاتصال بنا عبر صفحة الاستشارات] للتواصل مباشرة مع محامٍ متخصص بقضايا العقارات والمستأجرين.
اقرأ أيضا : الأسئلة الـ ١٠ الأكثر شيوعاً في قانون المالكين والمستأجرين
- الشروط الإلزامية قبل إقامة دعوى إخلاء المأجور: لا يجوز رفع الدعوى تلقائياً بسبب التأخر في الدفع؛ وإنما يجب توجيه إنذار عدلي، ثم انقضاء مهلة 15 يوماً كاملة لتسديد المبالغ، وفي حال الاستعصاء يحق للمالك قيد الدعوى.
- نموذج لائحة دعوى إخلاء مأجور (جاهز للنسخ): اللائحة تتضمن الوقائع، الطلبات، والمواد القانونية، مع بيان الأجور المستحقة وسبب الإخلاء، وتحديد المحكمة المختصة وتبليغ المدعى عليه بنسخة من اللائحة.
- البيانات والمستندات المطلوبة لقيد الدعوى: يشترَك إرفاق أصل عقد الإيجار، سند تسجيل العقار، أصل الإنذار العدلي مع مشروحات التبليغ، ووكالة محاماة منظمة إذا كُتبت الدعوى عبر محامٍ.
- نصائح وتنبيهات لتجنب خسارة الدعوى: احرص على احتساب مدة المهلة بدقة وعدم احتساب يوم التبليغ، وتحديد الأجور المطالب بها وفق العقد تماماً، مع مراعاة فروق العقود الشفوية قبل 2000 وبُيّن شرط الكتابة للعقود بعد 31/8/2000.
- الأسئلة الشائعة حول الإخلاء (FAQ): سؤال ج: هل يسقط حق الإخلاء إذا دفَع المستأجر بعد القيد؟ جواب: لا؛ يظل الاستعصاء قائماً رغم الدفع. وتفيد المدة النموذجية للدعوى من 3 إلى 6 أشهر أمام محكمة الصلح.
[…] لقراءة الصيغة القانونية الدقيقة للإخطار، راجع مقالنا حول: نموذج دعوى إخلاء مأجور لعدم دفع الأجور في الأردن. […]